Jak zastavit dražbu nemovitosti a začít od začátku

Jedna z posledních fází exekuce nastává, když přijde na řadu dražba nemovitosti. Když už dlužník nedisponuje jinými možnostmi, jak své závazky splácet a vlastní nemovitost, výnos z jejího nedobrovolného prodeje tyto závazky pokryje. Případně alespoň sníží. Problém je v tom, že nemovitosti se v exekuční dražbě prodávají za výrazně nižší cenu, než je její tržní. Jak zastavit dražbu nemovitosti a nepřijít o statisíce korun ve prospěch exekutora a zájemce o vaší nemovitost?

Dražba nemovitosti není finančně výhodná

I v takto pozdní chvíli lze ale ještě z dražby vycouvat a začít řešit své dluhy efektivněji. Výsledkem této snahy pak je, že dlužník oproti prodeji nemovitosti v dražbě dokáže ušetřit až stovky tisíc korun. Tím získá možnost dostat se ze svých dluhů a restartovat svůj běžný život. Právě tato ušetřená částka může být klíčovým rozdílem, který mu k tomu dopomůže. Peníze z dražby totiž často nestačí ani na splacení dluhů.

Vyvolávací cena dražby začíná na dvou třetinách hodnoty nemovitosti, kterou stanoví znalecký posudek. Ani ten navíc rovnoměrně nereflektuje její tržní cenu. Proč? Existuje zde totiž důvodné riziko nějakého problému. Dlužníci čas od času obstruují s vyklizením nemovitosti, pro kupce nemovitosti lze očekávat i další náklady spojené například s rekonstrukcí. Po celou dobu list vlastnictví potvrzuje, že je nový majitel opravdu vlastník. Pokud si ale bere nemovitost na hypotéku, kterou vyplácel i dražbu nemovitosti, tak platí bance úroky. To mu pak prodražuje pořízení bytu.

Jiný, výhodnější způsob jak zastavit dražbu nemovitosti

Jak tedy dražbu nemovitosti zastavit, aby dlužník dosáhl na výhodnější podmínky při prodeji? Ideální je, pokud se tak stane ještě předtím, než je vyhlášena dražební vyhláška na nemovitost. Pak lze přistoupit k vyplacení exekuce prodejem nemovitosti.

Výhody takového řešení? Především finanční. Cena, za kterou lze v tomto případě nemovitost prodat, se obvykle pohybuje mezi 80 % a 85 % znaleckého odhadu. Výše zmíněná rizika platí i zde, navíc k nim můžeme přičíst i riziko uvalení další exekuce na nemovitost. Proto částka nemůže dosáhnout 100 %. Ušetřené finance slibují buď uhrazení větší části dluhu, nebo, pokud není dluh tak veliký, šanci na začátek nového života, například zařízení si pronájmu nového místa k bydlení.

Jak se to konkrétně finančně vyplatí?

Pojďme výše uvedené argumenty demonstrovat na jednoduchém příkladu. Stanovme, že dlužník vlastní nemovitost ohodnocenou znaleckým posudkem na 3 000 000 Kč. Zároveň má závazky ve výši 1 800 000 Kč. Jiné zdroje nemá, nějaká forma prodeje nemovitosti je tak jediným řešením, jak se dluhů zbavit.

Dražba nemovitosti v hodnotě 3 000 000 Kč začíná na dvou třetinách její hodnoty, tedy na 2 010 000 Kč. Buďme optimističtí, počítejme s tím, že dražba hodnotu zvýší a prodejní cena tak bude 2 300 000 Kč. Z této částky nyní budeme odečítat. Exekutor má právo na odměnu, v tomto případě jde o 345 000 Kč. Když odečteme i další náklady (v minimální hodnotě) spojené s dražbou a DPH, dostáváme se na částku 423 945 Kč. Po jejím odečtení a zaplacení dluhu zbyde dlužníkovi 76 055 Kč.

Pokud budeme uvažovat o prodeji nemovitosti za zmíněných 85 %, dostaneme se částku 2 550 000 Kč. Odpadnou také náklady na dražbu. Po odečtení odměny a dluhu tak dlužníkovi zbývá 332 500 Kč.

Existuje zde také varianta se zpětným odkupem nemovitosti. Ta znamená, že dlužník získá prodejem nemovitosti finance na splacení dluhu, poté však platí kupci splátky v podobě jakéhosi nájmu. Pokud je zvládá splácet a dosáhne jimi až na hodnotu nemovitosti, získá nemovitost zpět. V opačném případě nemovitost propadá kupci.

Dlužník tak získává jistotu, že i po prodeji nemovitosti mu zůstane střecha nad hlavou. Když se mu povede nemovitost splatit, opět se za dohodnutých podmínek (časových a finančních) stane jejím majitelem.

Nebankovní půjčka osobní insolvence jako poslední záchranná brzda

Posledním záchranné řešení, jak se vyhnout exekuční dražbě nemovitosti představuje nebankovní půjčka. Peníze z ní získané použije dlužník na úhradu exekuce, věřitele však neztrácí, pouze mění.

Finančně není takové řešení příliš výhodné. Nebankovní společnosti mají sice volnější kritéria pro poskytování půjček, obvykle nenahlížejí do rejstříku dlužníků a nevyžadují ověření příjmů, cenou za to jsou však vyšší úroky. Navíc, když z jakéhokoliv důvodu dlužník nezvládá nebankovní společnosti splácet, pokuty z prodlení jsou velmi vysoké, pohybují se v řádech desítek procent. Často je také pro uhrazení exekuce nedostatečná výše částky, kterou jsou nebankovní společnosti schopné a ochotné poskytnout.

Nebankovní půjčkou si tak dlužník vlastní koupí čas. Ten může využít k sehnání kupce na svoji nemovitost, jenž mu zaplatí více než při dražbě. Velký pozor je v tomto případě nutné si dát na rozdíl mezi tím, co na případném prodeji dlužník vydělá a výší úroků, které musí za nebankovní půjčku zaplatit. Může se totiž snadno stát, že ve finále zaplatí více než při původním řešení.

Poslední myslitelnou variantou, jak se vyhnout dražbě, je insolvence, vyhlášení osobního bankrotu. Vstup do insolvence je však především nástrojem pro oddálení problému. Pokud věřitel u insolvenčního správce vznese požadavek na prodej nemovitosti, dojde k dražbě tak jako tak. Věřitel má na tento postup právo a pokud mu dlužník nesplácení, je velmi pravděpodobné, že se k takovému kroku uchýlí.

Co dělat, když chci zastavit dražbu?

Cesta je jednoduchá. Stačí vám jen na webu www.realityno.cz poskytnout své kontaktní údaje, a můžete své dluhy vyřešit bohatší s úsporou několik desítek či stovek tisíc korun.